LE REGARD EUROGESTRIM : LES SUJETS QUI OPPOSENT LOCATAIRES ET PROPRIETAIRES

Sur le podium des sujets qui opposent locataires et propriétaires-bailleurs, le dépôt de garantie figure sur la première marche. Sa vocation, son montant, son délai de restitution, les conditions de retenue et les conseils pour récupérer son dépôt de garantie en totalité, explications d’Eloïse Bidaut, Group Manager Gestion Locative CENTURY 21.

Pourquoi un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie, encaissé par le bailleur ou son représentant au moment de la signature du bail et qui a pour vocation à être restitué au locataire à sa sortie du logement, permet de couvrir le propriétaire-bailleur d’éventuels manquements de loyers ou charges impayées ainsi que de défauts d’entretien (entretien chaudière, ménage, nettoyage des dépôts de calcaire…) ou réparations du logement (menus raccords de peinture ou de tapisserie, remplacement des joints des robinets, remplacement des flexibles de douches...) qui incomberaient au locataire.

Quel montant pour le dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie varie en fonction du type de location. Pour une location vide, son montant correspond à 1 mois du loyer hors charges. Pour une location meublée, le dépôt peut s’élever jusqu’à 2 mois du loyer hors charges. Son montant ne peut être révisé en cours de bail. 

Quel délai de restitution ?
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état de lieux d’entrée, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir 1 mois au plus tard après la date de cet état.

Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie peut être conservé jusqu’à 2 mois après la remise des clés. Au-delà de cette période, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui restituer le dépôt de garantie. Pour chaque mois de retard, un montant correspondant à 10% du loyer hors charges devra être réglé au locataire.

La retenue : comment ? Et quoi faire en cas de litige ?
La retenue partielle ou totale du dépôt de garantie doit être. S’il s’agit de réparations du logement, le bailleur ou son représentant doit produire un devis ou une facture et doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c'est-à-dire de l'ancienneté de l'élément en question. Pour ce faire, le propriétaire peut choisir de se référer à une grille de vétusté et ainsi limiter les hésitations et/ou le caractère aléatoire de l’abattement.  Le propriétaire et le locataire peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location ».

Dans le cas d’un immeuble collectif, 20% du dépôt de garantie peut être conservé jusqu’à réception de l’arrêté des comptes annuels de l’immeuble pour régulariser les charges. Dans ce cas, la régularisation définitive et la restitution du solde doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie et si le montant du litige est inférieur à 5000 euros, le locataire doit saisir gracieusement un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation la plus proche du logement, par lettre recommandée avec accusé réception.

En cas d’échec de conciliation, le locataire a 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué pour saisir le juge des contentieux de la protection.

Comment récupérer la totalité de mon dépôt de garantie ?
Les 3 conseils prodigués par les professionnels du Réseau CENTURY 21 sont d’être à jour de l’ensemble des sommes dues, d’effectuer le nettoyage complet du logement et de réparer les équipements endommagés au cours de la location.

Pour une relation pacifiée autour du dépôt de garantie, CENTURY 21 a aussi mis en place un rendez-vous « Visite conseil » en amont de l’état des lieux de sortie afin d’accompagner au mieux les locataires sortants et leur prodiguer les meilleurs conseils et le Guide associé incluant une check-list exhaustive. A réception de son préavis le locataire est contacté pour programmer cette visite qui permettra également de mettre en œuvre l’ensemble des moyens de promotion pour commercialiser au mieux le logement (photos, panneau, conditions de visite avec le locataire) et de rendre compte au propriétaire-bailleur de l’état du logement et des conditions de location (révision montant du loyer, travaux requis…) 

PAR Christel Villedieu